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年中已過，各大房企陸續(xù)披露了2018上半年的財報情況，在去杠桿背景之下，房企資金多渠道收緊，限購、限價等政策依舊壓力持續(xù)，當前，房地產(chǎn)市場形勢非常復雜。中國網(wǎng)地產(chǎn)《財報直通車》系列報道通過追蹤房企半年報的披露，透過數(shù)據(jù)解析房企上半年的表現(xiàn)，特邀億翰智庫首席研究員張化東，通過財報數(shù)據(jù)結(jié)合行業(yè)發(fā)展背景、企業(yè)經(jīng)營邏輯等全面剖析房企半年報，關(guān)注未來半年行業(yè)走勢。
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未來全國房地產(chǎn)投資增速會小幅回落
今年以來，國內(nèi)金融環(huán)境處于嚴監(jiān)管形勢下，結(jié)構(gòu)性去杠桿在穩(wěn)步推進，各城市房地產(chǎn)調(diào)控也在持續(xù)密集地實施。在調(diào)控趨嚴的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資還在增長。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%。
關(guān)于未來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展趨勢，張化東表示，從國際經(jīng)濟環(huán)境和政治格局角度來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不允許再進一步增加杠桿，加杠桿的空間有限。同時，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很高，預(yù)計下半年甚至明年上半年，整個房地產(chǎn)市場偏緊，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)放松的可能性不大。
目前全國80%的城市樓市調(diào)控相對較寬松，其樓市表現(xiàn)尚可，而20%樓市調(diào)控較嚴的城市，會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，但影響不大。因此未來全國房地產(chǎn)投資增速會小幅回落。
規(guī)模是通往未來的橋梁
目前，各大房企已陸續(xù)披露了上半年財務(wù)報告，碧桂園、恒大、萬科穩(wěn)坐行業(yè)前三，銷售額均已超3000億元，與去年同期相比分別增長42.8%、24.6%和9.9%;以新城控股、正榮地產(chǎn)等為代表的黑馬，銷售額及營業(yè)收入增速明顯;也有一些老牌房企卻出人意料，上半年銷售業(yè)績未達市場預(yù)期。
對于上述現(xiàn)象，張化東分析稱，從今年TOP200房企的銷售數(shù)據(jù)來看，這200家房企7月份銷售業(yè)績環(huán)比6月份出現(xiàn)了明顯的下滑，下滑幅度約為20%—30%，銷售業(yè)績排名梯度不同的企業(yè)下滑幅度也不相同。其中，TOP10房企下滑程度較低，約為20%，TOP50房企下滑約30%。此外，8月份并沒有出現(xiàn)意料中的反彈。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有兩方面，一是部分城市的購房者預(yù)期和開發(fā)商狀態(tài)發(fā)生了一些轉(zhuǎn)換，例如，原來房價漲幅非�？斓娜木�城市正處于價格略微透支的狀態(tài)，人們對市場的預(yù)期在下降，樓盤去化率從原來的80%—90%，甚至100%，下滑至65%—70%;二是由于去杠桿等政策和一些龍頭房企快周轉(zhuǎn)中存在一些問題，使得這些房企開始主動放慢發(fā)展和銷售的速度。
不過，隨著傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”的到來，張化東認為，未來房企全年銷售增速還是會提高。目前現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場格局基本上接近于“30：50”，即前30強房企能占到整個市場份額的50%。未來行業(yè)集中度會越來越高，行業(yè)發(fā)展會向頭部集中，跑的較快的房企可能會越來越快。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在上升中，但3-5年后甚至未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤率會不斷下降。當行業(yè)利潤率下降到5%左右時，很多開發(fā)企業(yè)將會退出，行業(yè)將會迎來大洗牌。隨著頭部集中，房地產(chǎn)行業(yè)完全調(diào)整之后，利潤率才重新開始鞏固。
張化東強調(diào)，規(guī)模是通往未來的橋梁，對房企來說，利潤率永遠排在第二位，第一位是規(guī)模，沒有規(guī)模的利潤是“空中樓閣”。
張化東還認為，虧損房企基本上都是“不務(wù)正業(yè)”的企業(yè)，現(xiàn)在絕大部分房企還沒有多元化的資本，年銷售額一千億以下的房企應(yīng)該要非常謹慎地去談?wù)摱嘣蛘呤侨ゴ髲埰旃牡刈龆嘣?/p>
“是否進行多元化，不是房企可以選擇的問題，這是房企到了一定資產(chǎn)規(guī)模后必須考慮的問題。比如當房企資產(chǎn)規(guī)模達到3000億元時，不進行多元化是走不通的，”張化東稱，多元化圍繞主業(yè)發(fā)展會是比較好的選擇。
張化東建議，房企資產(chǎn)規(guī)模達到500億或600億時，應(yīng)該嘗試下多元化布局，不一定投較多的資本，但是一定要多了解。否則，當資產(chǎn)規(guī)模達到一千億元時再進行多元化，就有些晚了。
房企增長方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)生性增長
談及房企的利潤增長，張化東表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)不是五年之前的房地產(chǎn)企業(yè)，它增長不單是外生性的增長。很多人對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理并不是很了解，認為房地產(chǎn)企業(yè)無外乎是先找金融機構(gòu)配合拿地，蓋房子找設(shè)計公司進行設(shè)計，再找建筑商代建，然后再找銷售代理公司做銷售�，F(xiàn)在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運行效率要遠遠超過我們的想象，之所以這些大企業(yè)利潤開始顯現(xiàn)出來，小企業(yè)利潤反倒沒有，就是因為內(nèi)部運行效率高的企業(yè)是內(nèi)生性的動力在驅(qū)動增長，或者原來所說的宏觀經(jīng)濟增長在微觀經(jīng)濟上的體現(xiàn)，這讓企業(yè)發(fā)生了質(zhì)的變化，行業(yè)和企業(yè)之間現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了脫鉤，行業(yè)在降維的同時企業(yè)開始升維，實際出現(xiàn)了一個比較明顯的分化。
企業(yè)發(fā)展不在是單一行業(yè)周期帶來的影響，更多的體現(xiàn)在是一個企業(yè)本身內(nèi)生性的增長。碧桂園、中梁增長很快，不是單純的財報披露數(shù)字的增長，是有很多“量化分權(quán)”經(jīng)營模式的提升，還有內(nèi)部激勵制度。家電制造行業(yè)這些年迅速的發(fā)展，但也沒有企業(yè)真正把阿米巴能夠執(zhí)行到50%、60%的，海爾集團一直在經(jīng)營管理上踐行阿米巴模式，海爾本身管理現(xiàn)在叫做人單合一，人單合一雖然已經(jīng)做的很好了，但是海爾實際推進速度還是不像中梁這種發(fā)展程度，可能連初步碧桂園發(fā)展速度都沒有達到。中梁地產(chǎn)的阿米巴模式滲透率達到了80%，這是非常先進的。所以，現(xiàn)在理解開發(fā)企業(yè)，對于企業(yè)利潤、銷售、效率或者它本身的經(jīng)營評價，應(yīng)該是放在內(nèi)部上，房地產(chǎn)企業(yè)提升管理經(jīng)營模式抗行業(yè)周期能力會越來越強，未來會出現(xiàn)一批逆行業(yè)增長的企業(yè)，張化東如是說。
房企負債的緊張是常態(tài)
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，從全行業(yè)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率最高，達到79.89%，個別房企的負債率更高。“房企負債的緊張是常態(tài)”張化東認為，每個企業(yè)必須重點關(guān)注其抗極端情況如現(xiàn)金流出現(xiàn)的問題。房企負債的提升不是風險上漲的理由，房企持有的現(xiàn)金量和一些實際業(yè)務(wù)推進的速度以及行業(yè)是否有極端情況出現(xiàn)，也是需要重點關(guān)注的。
對于目前個別房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負。張化東分析稱，大部分企業(yè)在發(fā)展過程中，其經(jīng)營性現(xiàn)金流一定為負。這主要是因為土地投資，而土地投資的時間周期比較長。
此外，對于部分房企銷售額、收入、凈利潤提升，市值反倒縮水的現(xiàn)象，張化東表示，地產(chǎn)股被低估，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期性行業(yè)，受政策影響很大。目前來看，房企市盈率處于正常水平。房企是否存在內(nèi)生性增長，以及房企的內(nèi)生性增長來自企業(yè)內(nèi)部還是行業(yè)，這個問題已經(jīng)出現(xiàn)了分化，并且越來越嚴重。從這個角度看，龍頭房企相對小型房企，通常會享受相對比較高的估值。
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