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背靠美的集團(000333)大樹的美的置業(yè)(03990.HK)終于啟動全球招股程序。該集團宣布于2018年9月28日上午9時開始在香港公開發(fā)售，并于2018年10月4日中午12時截止。
招股文件顯示，美的置業(yè)計劃發(fā)行1.8億股股份(視乎超額配股權行使與否而定)，其中1.62億股股份將作國際發(fā)售(可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定)，合共占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%;余下0.18億股股份將在香港作公開發(fā)售(可予重新分配)，合共占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%。
有券商分析師認為，目前市場并不是太好，此前美團、小米IPO時的公開發(fā)行比例僅為10%;尤其國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整周期，這對于地產(chǎn)股的發(fā)行帶來一定挑戰(zhàn)。較早之前，另一中資地產(chǎn)股弘陽地產(chǎn)(01996.HK)上市之際，曾采用折價發(fā)行以換取上市成功。
不過，擁有美的集團背書的美的置業(yè)，此番發(fā)行明顯較同行擁有更高溢價。數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)公開發(fā)行每股作價介于17.00港元至21.50港元，對應每股未經(jīng)審核有形資產(chǎn)凈值為12.99港元和13.66港元，市凈率1.3-1.57，公司市值介乎205億港元至 259.51億港元之間。而同處于年銷售規(guī)模500億規(guī)模以上的公司中，今年上市的正榮地產(chǎn)市凈率為1.21，龍湖集團市凈率為1.42，雅居樂集團0.79，時代中國0.79，富力地產(chǎn)0.62。
雖然定價不算低，但美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模上還是采取了較為保守的方式。此番公開發(fā)行的股份數(shù)量，僅占公司擴大后股份之15.25%，相當于香港IPO發(fā)行之最低公眾持股比例，顯示出公司采取了較為保守的發(fā)行策略以保障發(fā)行的成功。香港上市相關規(guī)定顯示，主板上市最低公眾持股數(shù)量一般不低于25%，但如果上市時預期市值超過100億港元的，可接受15%-25%的公眾持股量。
從公司資產(chǎn)規(guī)模及經(jīng)營狀況看，美的置業(yè)屬于今年上市或計劃上市地產(chǎn)股中體量較大的一家，其截至2017年末的總資產(chǎn)規(guī)模已然超過1000億。而截至2018年3月31日之財務數(shù)據(jù)顯示，公司總資產(chǎn)已達人民幣1223.24億，總負債人民幣1089億，權益人民幣99.28億。其2015年、2016年及2017年 12月31日止年度營業(yè)收入分別為人民幣83.13億元、人民幣119.92億元和人民幣177.17億元，復合年增長率46%。
美的置業(yè)為美的集團大股東何享健家族產(chǎn)業(yè)，早在2009年10月，美的建業(yè)(英屬維京群島)設立，間接持有美的置業(yè)集團全部股權。
2013年9月，為獨立發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務，何享健將自己持有的美的建業(yè)(英屬維京群島)94.55%股權轉讓給盧德燕，轉讓后，何享健與盧德燕訂立一致行動安排，雙方仍為美的建業(yè)(英屬維爾京群島)也即美的置業(yè)的實際控制人。為此次上市而進行重組時，又在美的建業(yè)(英屬維爾京群島)上搭建美的置業(yè)控股，盧德燕通過美的發(fā)展、美恒、美域三家公司全資控股美的置業(yè)控股。
截至目前，美的置業(yè)經(jīng)營業(yè)績主要由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務所貢獻。從改公司發(fā)展路徑看，過去兩三年內(nèi)展開了大規(guī)模擴張。其商品房合同銷售額從2015年之人民幣111億增加至2017年的人民幣507億，三年復合增長率高達114%。
伴隨著公司規(guī)模的擴張，其杠桿水平也有所提升。
數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年及2017年12月 31日止年度與2018年3月31日，美的置業(yè)的借款總額(包括銀行貸款及其他借貸和公司債券) 分 別 為 人 民 幣114.54億 元、人 民 幣243.59億 元、人 民 幣382.55億萬 元 及 人 民 幣 435.79億元。2015年和2016年，美的置業(yè)凈負債比率一度高達622.1%和624.7%。鑒于公司控股股東于2017年注資60億，使得公司凈負債比率快速下降至118.9%，但隨著2018年借款數(shù)量的增加，該比值又升值至今年3月末的181.4%。
過去三年，美的置業(yè)背靠美的集團品牌優(yōu)勢，擁有行業(yè)間較低的融資成本，雖然公司旗下高達35%的融資來源于成本較高之信托，但公司整體加權平均融資成本未超出6%，尤其公司今年以前發(fā)行的三筆總額35億債券成本不足5%。但今年以來，融資成本開始顯著提升。
資料顯示，2018年5月及9月，該公司分別發(fā)行本金總額為人民幣14億元及人民幣10億元的公司債 券，年票息率分別為7.8%及7.5%，將分別于2020年5月及2020年9月到 期。此 外，2018 年7月，公司還發(fā)行本金總額為人民幣17.9億元資產(chǎn)支持證券，以物業(yè)銷售之應收賬款作為質(zhì)押物。對于該等新增融資，美的置業(yè)表示將用于償還部分到期債務，因此應該不會顯著增加凈負債比率。
根據(jù)招股文件，美的置業(yè)此番公開發(fā)行預計募集資金超過40億港元，將用于投向收購土地以及裝備式建造廠房等業(yè)務。
截至2018年6月30日，美的置業(yè)于中國有142個處于不同開發(fā)階段的規(guī)�；椖拷M合， 覆蓋全中國38個城市及一個直轄市，也通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與了30個項目。值得提及的是，今年以來，行業(yè)內(nèi)多數(shù)公司開始啟動收縮戰(zhàn)略，但美的置業(yè)擴張步伐仍未停歇。3月31日后，改公司合計投得39幅地塊，總土地面積約為 287.64萬平方米，總對價約為人民幣220億元。
據(jù)披露，美的今年預計合同銷售目標為600億，較上年同期增長約20%。 該文觀點僅代表作者本人，如有文章來源系網(wǎng)絡轉載，本網(wǎng)系信息發(fā)布平臺，如有侵權，請聯(lián)系本網(wǎng)及時刪除。
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