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2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（www.funxun.com）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦。
北科建集團(tuán)董事長郭瑩輝先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主題演講。
北科建集團(tuán)董事長 郭瑩輝
首先感謝劉凱董事長邀請(qǐng)我參加這個(gè)論壇，并且預(yù)祝大會(huì)成功。
今天下午的話題比較大，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)去的發(fā)展趨勢，也是在座從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營的各位嘉賓非常關(guān)心的話題。
在新的常態(tài)下我們要踐行五大發(fā)展理念，在創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的理念之下，其實(shí)我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，GDP增長從高速轉(zhuǎn)向中高速，這是速度的變化。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，這是結(jié)構(gòu)在調(diào)整優(yōu)化。從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，這是動(dòng)力機(jī)制的轉(zhuǎn)化。所以這是我們整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)趨勢。同時(shí)也影響到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的影響從這幾個(gè)緯度解剖一下。
第一方面，增長方式，原來產(chǎn)業(yè)園區(qū)全國都是重規(guī)模，現(xiàn)在要重質(zhì)量。俗話叫提質(zhì)增效。資源配置轉(zhuǎn)變，由粗放式發(fā)展向集約化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，由制造業(yè)為主向高端制造和服務(wù)也相結(jié)合轉(zhuǎn)變。環(huán)境建設(shè)轉(zhuǎn)變，由注重硬環(huán)境向更加注重軟環(huán)境轉(zhuǎn)變。招商方式由成本領(lǐng)先土地招商向服務(wù)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變。運(yùn)營方式轉(zhuǎn)變，由載體出售向載體自持運(yùn)營轉(zhuǎn)變。若干個(gè)變化對(duì)從業(yè)者提出了新的挑戰(zhàn)。
今天我把挑戰(zhàn)和機(jī)遇分成十個(gè)方面。四個(gè)方面是總體的趨勢，六個(gè)方面是體現(xiàn)在操作運(yùn)營商。首先來看看產(chǎn)業(yè)園區(qū)在總體發(fā)展趨勢上除了剛才那些特征以外，有哪些大的總體的宏觀趨勢呢？
趨勢一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展進(jìn)程加快。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡或者是重要載體，在這幾年的發(fā)展中起著不可或缺的作用。我列舉了從2014年到現(xiàn)在一些重要的城市，園區(qū)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)谿DP中所占的比重，通過這些比重就可以看出我們國家園區(qū)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)拉動(dòng)或者經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力量。比如說我們國家在2015年全國有42家高新區(qū)，GDP占到了所在城市的20%，有21家GDP超過了30%，7家超過了50%。全國有多少家高新區(qū)呢？大概118家。這118家高新區(qū)能夠在城市中起到這么大的助推拉動(dòng)作用，可見園區(qū)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)方面所起的作用是相當(dāng)大的。但是我們國家的經(jīng)開區(qū)、保稅區(qū)、物流區(qū)等等有三四萬家，在各類園區(qū)中反而表現(xiàn)出來的差異又比較大。
一是產(chǎn)業(yè)層次不高，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。比如說有些地方園區(qū)尤其在中西部或者西南部，可能本地的產(chǎn)業(yè)稟賦并不支持做大的高科技的園區(qū)或者加工貿(mào)易區(qū)，但是因?yàn)槟切﹫@區(qū)展示的功能，所以各地招商引資，園區(qū)也是千瘡百孔，有規(guī)模、沒質(zhì)量，土地荒蕪，園區(qū)中途不成功的現(xiàn)象比比皆是。
二是服務(wù)功能發(fā)展滯后，城市配套功能不足。在這個(gè)層面上的問題也比較明顯。
咱們看一看圍繞北京的東西南北的園區(qū)經(jīng)濟(jì)，像亦莊園區(qū)、北清路產(chǎn)業(yè)帶，現(xiàn)在也發(fā)展了城市功能和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的功能有一定的滯后關(guān)系，尤其是咱們在北京從空港到未來科技城，到北清路，再到西山，這條產(chǎn)業(yè)帶上，一百多公里的路上，包括城市商貿(mào)研發(fā)、城市生活等等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于北京園區(qū)的聚集速度。
三是區(qū)域分布不均衡，園區(qū)間缺乏合作互動(dòng)，園區(qū)孤立現(xiàn)象比較明顯。
四是政策優(yōu)勢減弱，營商環(huán)境有待改善�？空邇�(yōu)惠的現(xiàn)象也在進(jìn)行新的方式改變。
五是土地空間飽和，粗放利用和污染現(xiàn)象未有效遏制。
六是管理機(jī)構(gòu)行政化，組織運(yùn)營活力不足。
在園區(qū)層面靠的是制度創(chuàng)新，靠的是服務(wù)優(yōu)先，但反過來有些地方園區(qū)管委會(huì)和行政機(jī)構(gòu)的劃分不是很明顯，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)臃腫、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)烈。所以很多地方的園區(qū)發(fā)展，不僅如人意，不是資源不夠，而是服務(wù)機(jī)制不夠。
趨勢一，園區(qū)在提質(zhì)增效方面有兩大特點(diǎn)，一是“瘦身”，一是“增高”。瘦身主要體現(xiàn)在園區(qū)進(jìn)行整理、優(yōu)化、升級(jí)，用最通俗的話說就是騰籠換鳥。在90年代到2000年這十年發(fā)展的園區(qū)，是以制造業(yè)為主，而不是進(jìn)行專業(yè)劃分。但到了現(xiàn)在，我們需要以創(chuàng)新、以成果轉(zhuǎn)化為目標(biāo)的園區(qū)就需要高精尖產(chǎn)業(yè)，所以需要對(duì)原來的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行更換，產(chǎn)業(yè)就要瘦身。還要體現(xiàn)在增高上，就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、比重、功能首先體現(xiàn)在了體量和質(zhì)量上。像北京最近有一些工業(yè)大院的清退，這是最明顯的例子。原來各區(qū)縣為了發(fā)展區(qū)縣經(jīng)濟(jì)，劃出一些集體建設(shè)用地，招商引資一些有GDP支撐的項(xiàng)目，但現(xiàn)在隨著北京高精尖產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新功能的提高，所以對(duì)這些工業(yè)大院進(jìn)行清理。有一些還原成綠地，有一些進(jìn)行高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)升級(jí)。
趨勢二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為先行先試區(qū)，政策創(chuàng)新加速。我們國家現(xiàn)在進(jìn)入了以質(zhì)量取勝的時(shí)代，所以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展層面上過去的發(fā)展是靠成本領(lǐng)先，土地、房租、政府補(bǔ)貼�，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，而這些園區(qū)新的產(chǎn)業(yè)聚集能力或者創(chuàng)新轉(zhuǎn)化能力靠的是什么呢？靠的是在里面的金融、服務(wù)、政府跟企業(yè)、市場的互動(dòng)，而不是簡單的靠房屋、土地優(yōu)勢來發(fā)展園區(qū)。所以外部政策有些已經(jīng)慢慢在撤退，但是有些創(chuàng)新的微觀的政策正在積極調(diào)整和增加。
各地在發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面，在微觀層面上，都是在鼓勵(lì)創(chuàng)新方面。但是河北省，在園區(qū)發(fā)展的運(yùn)營商層面，有一個(gè)非常大的政策，這個(gè)政策可以說是我目前見過國內(nèi)關(guān)于園區(qū)開發(fā)企業(yè)最為優(yōu)惠的政策，我們看到的政策都是園區(qū)里面入園的高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠、政策支持，但關(guān)于園區(qū)運(yùn)營企業(yè)的支持政策相對(duì)少。而我講的河北的政策其實(shí)是2014年出的，講的是我們園區(qū)開發(fā)企業(yè)可以和本地政府對(duì)省級(jí)高新區(qū)園區(qū)進(jìn)行合作建設(shè)。這是第一條。第二條，允許本區(qū)的稅收建立一級(jí)財(cái)政局，由社會(huì)投資人和政府共同在區(qū)內(nèi)形成的稅收方面進(jìn)行分帳。2014年河北省委省政府出臺(tái)的鼓勵(lì)社會(huì)企業(yè)、社會(huì)資源進(jìn)入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)運(yùn)營方面的鼓勵(lì)政策。這個(gè)政策其實(shí)比現(xiàn)在這些政策力度要大很多。
趨勢三，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為對(duì)外開放的排頭兵，全球化布局加速。這句話是引自于習(xí)總書記的“啟動(dòng)一帶一路科技創(chuàng)新行動(dòng)計(jì)劃，開展科技人文交流、共建聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、科技園區(qū)合作、技術(shù)轉(zhuǎn)移，四項(xiàng)行動(dòng)。”作為我們國家在“一帶一路”產(chǎn)能輸出或者在國際合作中，園區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的先頭部隊(duì)。到現(xiàn)在“一帶一路”成果非凡，在20多個(gè)國家已經(jīng)建立了各類園區(qū)，累計(jì)投資超過1800億美元。所以園區(qū)經(jīng)濟(jì)是我們中國企業(yè)海外聚集的重要載體，也是拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐难邪l(fā)、制造、貿(mào)易的重要載體，也是中國大國外交的重要載體，所以園區(qū)經(jīng)濟(jì)可以理解為是我們對(duì)外開放的排頭兵。
趨勢四，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融合化特征更加明顯。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身有瘦身、有增高，那是在我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的經(jīng)濟(jì)層面，但是在我們的園區(qū)建設(shè)運(yùn)營層面這四個(gè)方面的特征也比較明顯。
一是園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間的融合，包括產(chǎn)業(yè)集群化內(nèi)部的融合。我們北科建做園區(qū)可能跟大家不太一樣，我們著重注重于專業(yè)化園區(qū)，比如北京或者京外，有生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園、軟件園等等，為什么建立起專業(yè)化園區(qū)，而非簡單的創(chuàng)新園呢？是因?yàn)檫@些專業(yè)化園區(qū)里面容易形成企業(yè)間的投資、技術(shù)交流，包括收購兼并，容易形成企業(yè)間的貿(mào)易和交易，這就促成了企業(yè)間的融合，實(shí)際上是園區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)孵化的功能實(shí)現(xiàn)。所以園區(qū)的特征就是盡可能以專業(yè)化、集群化聚集園區(qū)，容易形成產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提升。
二是園區(qū)之間的融合，主要是園區(qū)之間的密切合作，形成了區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)，這點(diǎn)實(shí)際上在長三角20多個(gè)城市里面，我們的園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得比較明顯。比如蘇錫常地區(qū)，招商信息上由政府建立起招商的信息中心，和各園區(qū)之間形成空租面積或者適應(yīng)落地企業(yè)的特點(diǎn)，由政府來協(xié)調(diào)這些園區(qū)的招商客戶，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的融合和互動(dòng)。
三是產(chǎn)能融合功能，原來的園區(qū)簡單的從研發(fā)到制造，或者叫產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，但是光有產(chǎn)業(yè)是不行的，所以現(xiàn)在各地方政府都能感覺到產(chǎn)能融合給本區(qū)域帶來的復(fù)合貢獻(xiàn)。包括這幾天我們在京津冀互動(dòng)的一些市領(lǐng)導(dǎo)，也特別強(qiáng)調(diào)不要再做簡單的科技園了，我們需要在城市的戰(zhàn)略之下和新城新區(qū)的規(guī)劃之下，能不能做高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品質(zhì)的綠色住宅和城市的配套功能，結(jié)合起來由這個(gè)企業(yè)作為社會(huì)投資人，來招標(biāo)、采購你們的服務(wù)。所以現(xiàn)在政府的職責(zé)和意識(shí)已經(jīng)從過去招園區(qū)、園區(qū)招科技企業(yè)，變成了招一個(gè)大的城市運(yùn)營商、區(qū)域發(fā)展商，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城共同發(fā)展。
四是園區(qū)國際化融合。國際化融合兩層意思，一個(gè)是園區(qū)間的建設(shè)需要借助生態(tài)、智慧等，比如在北歐、新加坡有很好的園區(qū)規(guī)劃和城市發(fā)展理念，我們可以借鑒。這只是國際化的一方面。還有一方面在國際孵化中國的制造，這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也是很好的方向。比如在加拿大，有很好的眾創(chuàng)空間，聚集了很多很多初創(chuàng)的或者苗圃企業(yè)，但是加拿大甚至美國沒有這么大的市場需求，我們特別希望他們能到我們的園區(qū)里來落地生根，我們把市場推廣給他們，使他們變成國際的研發(fā)到中國的落地和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。所以園區(qū)之間的融合化特征從空間、從信息到功能、到國際化之間，有很多很多緯度，有待于我們從業(yè)者去挖掘、去實(shí)現(xiàn)。
我剛才講的是我們觀察的產(chǎn)業(yè)園區(qū)共同宏觀的一些發(fā)展趨勢。下面我簡單講一講我們在運(yùn)營層面的趨勢。
一，策劃規(guī)劃上更加注重土地集約利用，功能更加綜合化。
這是我們最近兩年在房地產(chǎn)大熱情況下，同樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)以后對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地需求也劇增，導(dǎo)致國家對(duì)這方面的關(guān)注。所以最近幾年我們可以看到在我們的政府層面，對(duì)于工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)增效，包括容積率要求提高，包括土地的投資強(qiáng)度，乃至園區(qū)的分割銷售等等，出臺(tái)了很多既支持但更多是限制企業(yè)政策，比如園區(qū)原來的容積率1.0不行了，各地可能希望是1.2、1.5，加強(qiáng)土地利用率。另外，因?yàn)橥恋厣倭�，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也需要把土地的集約利用提高起來。另外，園區(qū)要求保障每平方公里投資不少于多少億，提高土地的投資強(qiáng)度。另外，在園區(qū)的發(fā)展過程軸，也不希望簡單的去做園區(qū)，而是希望跟城市發(fā)展聯(lián)系起來，就是產(chǎn)城融合。尤其最重要的，在天津、江浙地區(qū)出了新的情況，就是工業(yè)園包括教育、科教園區(qū)，都希望按獨(dú)棟整體銷售，不允許分層分割。有些地方允許分層分割，最小面積不能小于500平米。這對(duì)中小創(chuàng)新企業(yè)的購買就形成了很大的障礙。但政府認(rèn)為這樣利于招大商、招重要的企業(yè)。所以在土地集約利用方面，功能上和土地利用上，國家的要求越來越高了。
最為嚴(yán)苛的是，最近我們在天津不是論棟，而是分宗，一宗地上蓋五棟樓、十棟樓，只能以一個(gè)土地證進(jìn)行整體銷售，連樓棟都不行了。這個(gè)變化是我們從業(yè)者要需要的很重要的一方面。
這是我們的規(guī)劃策劃方面土地利用的情況，我們在天津北辰區(qū)68平方公里國家第一個(gè)產(chǎn)城融合示范區(qū)里面，我們最近做了一個(gè)10平方公里的產(chǎn)城融合的園區(qū)，就是剛才講的政策。原來分層不行，分樓棟，現(xiàn)在分樓棟也不行了，要分宗，整個(gè)樓宇通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者通過所有資產(chǎn)一塊轉(zhuǎn)讓，要求比較苛刻。這說明國家對(duì)土地、對(duì)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)招商的成果更加關(guān)注了。
二，產(chǎn)業(yè)招商層面，注重產(chǎn)業(yè)定位差異，產(chǎn)業(yè)招商精細(xì)化。
比如我們在北京周邊的涿州、大廠、張家口、廊坊，所有談的這些項(xiàng)目，政府特別希望在城市規(guī)劃之下，你與周邊運(yùn)營商之間的差異化在哪里，提出與本地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，僅僅說我能做園區(qū)、能賣，對(duì)政府來說已經(jīng)不怎么吃香了。他們希望提出有遠(yuǎn)見的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。在京津冀周邊，各級(jí)政府對(duì)精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位要求越來越高，反過來對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商工作是巨大的挑戰(zhàn)。
最近在上一周，我們北京市發(fā)改委發(fā)布了一個(gè)重要的新聞，就是北京市把雄安新區(qū)當(dāng)做自己的事情來重視。在支持雄安新區(qū)的舉措上，提出了一個(gè)把中關(guān)村的創(chuàng)新要素要向雄安聚集，這樣的觀點(diǎn)其實(shí)大家可以想一想，中關(guān)村區(qū)域有兩萬家高新技術(shù)企業(yè)，有各種各樣的產(chǎn)業(yè)門類，如果這些創(chuàng)新要素都向雄安新區(qū)聚集，就意味著雄安新區(qū)要承載著各種各樣的電子信息、海洋、航天、軍工等各個(gè)方面的產(chǎn)業(yè)資源區(qū)，這些園區(qū)如果將來去雄安新區(qū)，我們將來各位有志于在雄安發(fā)展的話，這一條就是致命的要求。因?yàn)樘岵怀鼍珳?zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位和科學(xué)的園區(qū)的規(guī)劃，可能連雄安新區(qū)入門的機(jī)會(huì)都沒有。這是在行業(yè)里面運(yùn)營層面關(guān)注的第二個(gè)現(xiàn)象。
原來優(yōu)惠政策從園區(qū)招商來說，政府招商和企業(yè)招商，產(chǎn)業(yè)定位、投資環(huán)境到產(chǎn)業(yè)環(huán)境越來越要求從產(chǎn)業(yè)的精確到服務(wù)的到位，以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的構(gòu)建，來形成新的招商的內(nèi)容，不僅僅是政策優(yōu)先，可能要開發(fā)商和政府共同配合服務(wù)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。
三，產(chǎn)業(yè)培育，注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化。
政府現(xiàn)在來說，已經(jīng)并不是我招你產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)，而是他希望你懂得產(chǎn)業(yè)園區(qū)生長和培育的規(guī)律，同時(shí)和政府能夠攜手，把一個(gè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構(gòu)建起來，共同致力于對(duì)高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行孵化、進(jìn)行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認(rèn)識(shí)得比較深刻，也是我們在企業(yè)內(nèi)部總結(jié)的，跟政府溝通用的。
那么這里面有什么樣的企業(yè)聚集？原來政府都希望我們招龍頭企業(yè)、龍頭招商，但是我說不一樣，有龍頭的就有龍身、有龍尾、有龍爪，所以大中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)就形成了業(yè)務(wù)、信息、貿(mào)易、交易的互補(bǔ)，這樣才能成為一個(gè)生態(tài)圈。就是十個(gè)大佬往那一蹲，老死不相往來，那叫什么生態(tài)圈呢？所以產(chǎn)業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新策源、市場扶持、技術(shù)平臺(tái)都要聚集在一起。
我們?nèi)ツ臧ㄗ罱顿Y了三個(gè)VC階段的投資，都是入園企業(yè)投資的，我們獲利倍數(shù)在4到5倍，已經(jīng)形成了很好的生態(tài)。
什么是創(chuàng)新策源呢？各地政府都喜歡招大商，我說錯(cuò)，你可以把有創(chuàng)新能力的企業(yè)招到園區(qū)來，我們扶持。所以梯度招商不如本地聚集，形成本地的科技創(chuàng)新的力量。所以創(chuàng)新策源地不是簡單的到北京去招，所以創(chuàng)新側(cè)圓是招商環(huán)節(jié)，招誰很重要。市場復(fù)制，本地政府的陽光工程、政府采購中，能不能優(yōu)先采購入園企業(yè)，給他們一些市場機(jī)會(huì)。最后是搭建一些必要的技術(shù)平臺(tái)。
這八個(gè)方面，我們政府把八個(gè)緯度構(gòu)建完全了，這個(gè)園區(qū)沒有圍墻，實(shí)際上它已經(jīng)變成了政府、運(yùn)營商和園區(qū)共生共享共融的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，彼此利益都相關(guān)，是利益相關(guān)方、生命共同體。
四，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，注重發(fā)揮平臺(tái)功能，園區(qū)企業(yè)盈利模式多元化。
這個(gè)圖表可以反映出園區(qū)運(yùn)營商服務(wù)對(duì)象是誰？是創(chuàng)新的主體，這些主體來自于企業(yè)、大學(xué)、各種機(jī)構(gòu)，他們是入園的主力軍，是我們的衣食父母。他們在園區(qū)里干什么？進(jìn)行創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。怎么創(chuàng)新呢？通過思想、體制、技術(shù)、機(jī)制、文化，使企業(yè)內(nèi)外兼修，通過我們和政府這個(gè)保姆的呵護(hù)，讓企業(yè)在這里安安靜靜成長。但是他們需要和我這個(gè)保姆政府形成很好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，環(huán)境的營建是他們賴以生存的土壤和氣候。這個(gè)環(huán)境包括了各種各樣的服務(wù)、各種各樣的軟環(huán)境建設(shè)等等。所有這一切誰去構(gòu)建？是我們產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商或者我們園區(qū)運(yùn)營商，我們搭建的園區(qū)不再是一個(gè)土地、房屋經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)業(yè)，而是房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)打造的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成果轉(zhuǎn)化的城市級(jí)的大孵化平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)思維決定著我們企業(yè)在整個(gè)活動(dòng)中的盈利模式。因?yàn)槭瞧脚_(tái)，所以我們做得很艱苦的工作就是要為這個(gè)園區(qū)的眾多客戶導(dǎo)入很多很多資源，為它去服務(wù)。這些資源有政府資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、合作伙伴、中介服務(wù)、金融、院所等等，這些資源通過有償市場化和政府支持的活動(dòng)來導(dǎo)入到企業(yè)里面，北科建內(nèi)部叫三重服務(wù)，生產(chǎn)性服務(wù)，是要素和資源整合所做的工作。生活性服務(wù)，圍繞企業(yè)員工的生活所需要的一些服務(wù)條件。政務(wù)性服務(wù)，企業(yè)在當(dāng)?shù)匦枰獔?bào)稅、需要工商、需要律師，需要和政府打交道，我們通過園區(qū)來提供這些服務(wù)。三類服務(wù)，一百多項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，把它作為園區(qū)企業(yè)給客戶服務(wù)的承諾或者必須到位的服務(wù)內(nèi)容。保證企業(yè)在這里面能夠健健康康的成長。
因?yàn)橥顿Y物業(yè)、服務(wù)客戶，才給我們園區(qū)運(yùn)營商形成了兩大類最為重要的收入來源。所以從收入來源里可以看到有關(guān)于基于房地產(chǎn)屬性的收益來源，但另外是基于服務(wù)性的收益來源，比如說基于房地產(chǎn)的，作為園區(qū)有土地一級(jí)開發(fā)的收入，有二級(jí)市場開發(fā)物業(yè)形成的收入，還有三級(jí)持有物業(yè)形成的租賃性收入。我們集團(tuán)還有另外衍生的服務(wù)性收益，比如給政府服務(wù)，政府會(huì)給我一定的政策優(yōu)惠或者稅收返還，這個(gè)大邏輯是我在政府形成一個(gè)創(chuàng)新活力很強(qiáng)的創(chuàng)新平臺(tái)，政府給我實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能，就要給我一些優(yōu)惠的政策和收益。
第二方面的服務(wù)是我服務(wù)了入園企業(yè)，所以入園企業(yè)感恩回饋我，開放它的股權(quán)融資，把投資機(jī)會(huì)給我了，這是一個(gè)互利互惠的過程，而不是簡單的給它金融支持，而是對(duì)園區(qū)有依賴性，把投資機(jī)會(huì)開放給我，所以股權(quán)投資也有重大盈利。
第三方面是別的政府、別的同行請(qǐng)我們?nèi)プ龉芾磔敵觯瑫r(shí)北科建還給政府和其他的同行做了三個(gè)項(xiàng)目代建、代運(yùn)營，這也是我因?yàn)閳@區(qū)帶來的衍生性的服務(wù)性收益。
五，金融支持，金融對(duì)于園區(qū)的成敗事關(guān)重大，所以在金融的供方和金融的需方，我們的園區(qū)企業(yè)搭這個(gè)平臺(tái)，包括直接組建各種基金，為園區(qū)的建造環(huán)節(jié)和企業(yè)的成長環(huán)節(jié)提供各類的金融工具和我們自身的盈利機(jī)會(huì)。這里面有小到園區(qū)、大到產(chǎn)業(yè)新城，我們園區(qū)開發(fā)商或產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營商都應(yīng)該把各類金融緊緊掌握在自己手里，為客戶提供服務(wù)的同時(shí)也壯大自己的盈利來源。
六，建設(shè)與管理，更加注重綠色生態(tài)，管理服務(wù)智慧化。
在運(yùn)營過程中，關(guān)于園區(qū)的生態(tài)和智慧已經(jīng)成了各地政府招園區(qū)運(yùn)營商開發(fā)運(yùn)營園區(qū)的標(biāo)配或者標(biāo)準(zhǔn)要求，我剛才講過的那些地方政府都是對(duì)于生態(tài)化的園區(qū)、綠建的應(yīng)用，包括智慧化園區(qū)管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結(jié)合起來，這對(duì)于我們來說，可能要在我們的策劃園區(qū)之初要植入或者增量投資這些功能，才能使園區(qū)變成花園式、生態(tài)化的辦公環(huán)境。
以上是今天我給大家從大的發(fā)展趨勢到具體操作運(yùn)營商提出的行業(yè)觀點(diǎn)。
最后做一下小結(jié)。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們出身于地產(chǎn)，但是不能陷在地產(chǎn)里面，把園區(qū)的基本功能、產(chǎn)業(yè)孵化功能給破壞了。所以園區(qū)企業(yè)要成功，要從地產(chǎn)思維結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維，再疊加投行思維，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)孵化的平臺(tái)，才能形成我們的行為模式、我們的出發(fā)點(diǎn)，能夠讓政府接受、讓客戶受益。這是思維方式的轉(zhuǎn)變。
另外，我給大家一個(gè)忠告。行業(yè)里面很多同行也跟我交流，我們做科技園區(qū)，很多科技園區(qū)做不動(dòng)了。我說你可能把科技園區(qū)、科技地產(chǎn)和普通的工業(yè)地產(chǎn)，比如物流園、標(biāo)準(zhǔn)廠房，劃等號(hào)了。如果劃等號(hào)，你的科技地產(chǎn)就白白浪費(fèi)了很多機(jī)會(huì)，而抓了很多芝麻粒的小價(jià)值。換句話說，我們科技地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象是產(chǎn)業(yè)的上游、是研發(fā)型、科技型企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)是中游或者下游，是制造業(yè)或者貿(mào)易型園區(qū)。因?yàn)閷?duì)象不同，所以從客戶身上獲利的手段就不一樣，所以科技地產(chǎn)一方面是要打造一個(gè)園區(qū)的物業(yè)環(huán)境，從不動(dòng)產(chǎn)上租賃銷售載體來獲利。但更主要的是通過股權(quán)投資來盈利。這個(gè)思維我們很多同行包括我們內(nèi)部很多員工都犯了這樣的錯(cuò)誤，叫“買櫝還珠”的錯(cuò)誤，就是把很好的園區(qū)里面綜合收益、把最重要的客戶的投資機(jī)會(huì)扔掉了，而著眼點(diǎn)放在園區(qū)的房屋的設(shè)計(jì)、成本的控制、租賃的客戶的選擇上。
我經(jīng)常問他們，你是招一個(gè)能付得起房租的客戶，還是希望招一個(gè)付不起房租，但是企業(yè)未來成長性非常好的客戶？潛臺(tái)詞就是，你注重的是物化的租賃收益還是關(guān)注對(duì)它投資股權(quán)VC、PE帶來的收益？其實(shí)我想講的是，這兩種收益都要關(guān)注，不可或缺。
今天就講這么多，供大家分享。
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